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Posts Tagged ‘villa borinquen’

Adverse Possesion Claims – A note about “possesion”

August 28, 2012 1 comment

I present to you a new video on the subject of adverse possession.  In this video, I focus on an aspect of adverse possession claims in Puerto Rico which is easily misunderstood.  As an additional note, you may also read my recent article on this subject here.

I hope you enjoy the video and the article, and always remember that you may post questions or comments on this or other subjects.

Bravos de Boston Titles – The Next Step

May 27, 2008 Leave a comment

The Municipality of Vieques has been sending letters making certain offers to individuals with properties in Bravos de Boston.  Though this event is not new for many of our readers, I am nonetheless surprised at the number of individuals who have not researched the significance of these letters or the various alternatives and possible consequences which may result from this initiative by the Municipality.   

 

The letters contain an “offer to purchase title” from the Municipality.  The prices quoted in these letters vary from lot to lot and do not necessarily relate to the amount of square meters the lot may have, its proximity to the beach, its views or any other factors which the market generally associates with value.

 

From the outset, I want to quash any attempts to interpret what I have written in the previous paragraph as reflecting or signifying a problem.  In general terms, the appraisals are very favorable to those who have properties in Bravos de Boston.  Moreover, this article is not about the appraised value of these properties, but rather about the legal aspects related to these letters, and the alternatives and potential consequences affecting those who receive them.  I also want to emphasize, that the appraisals for these proposed transactions were prepared with a different purpose in mind when compared to appraisals done for mortgages or with the intention to sell the property in the open market.

 

These letters are simple, mostly one pagers inviting the individual to contact the Municipality if they are interested in “acquiring title.”  What I want to briefly cover in this article is some of the information not contained in the letters, information that I strongly recommend you obtain and which you need to be aware of while undergoing the decision making process.

 

There are a series of “ordenanzas municipales” or what I will call “town laws” or “regulations” which grant the Mayor of Vieques the authority to make these offers and to execute the title deeds.  These town laws have far more information than the one contained in the letters being sent out. 

 

In general terms, I am not in disagreement with the letters being short and to the point, but I also believe that the Municipality should include with the letters the regulations related to the proposed transaction, and perhaps should include a brief statement which gives the reader notice of their existence.  This will give the individual sufficient notice of what the Municipality is offering and the terms under which the transaction must be executed as a requirement to comply with these regulations.

 

Here is one example of a noteworthy omission.  The Municipality’s letter offers the person the opportunity to purchase a “title” if he/she pays the amount announced in the letter.   Nevertheless, the letter fails to state–or at the very least hint–that there are certain restrictions applicable to the proposed purchase and sale of a title: restrictions that for some individuals could be deal breakers or make the proposed deal unappealing.

 

On this regards, in an article I published on this blog on July 17, 2007, I presented the question if waiting was the answer.  Now more than ever I have to respond: no, waiting is not the answer, not any more.  If you own property in Bravos de Boston, you need to learn the facts, understand what is going on and then decide if you want to pursue this alternative or not, or what you need to do to protect your rights over your lot.

 

I do want you to take note of the following:  to decide to do nothing without learning the facts would not be prudent.

 

The purpose of this article is not to discourage you from considering the offer by the Municipality.  To the contrary, I am trying to encourage you to seek and acquire the knowledge, and to learn the full spectrum of the proposed deal prior to committing yourself to a position.  In this regards, please remember or refer to my writings on Adverse Possession posted on this blog.

 

This subject will be continued!

 

Very truly yours,

 

 

Santiago F. Lampón

 

ESPAÑOL

 

Bravos de Boston – El Próximo Paso

El Municipio de Vieques ha estado enviando unas atrás a individuos con propiedades en el sector Bravos de Boston.  Aunque estos envíos no son noticias nuevas para muchos, tengo que comunicar mi asombro ante el hecho de que muchas personas no han hecho investigación alguna sobre lo que significa que el Municipio haya enviado estas cartas, y tampoco sobre las alternativas disponibles ni sobre las posibles consecuencias a esos efectos.

 

En este sentido, en un artículo que publiqué el 17 de julio de 2007 en este tema, presenté la posibilidad de si valía la pena esperar.  Ahora les tengo que decir, que no tengo duda alguna de que NO pueden esperar y que esa no es la mejor alternativa.  Si eres dueño de una propiedad en Bravos de Boston en Vieques, tienes que conocer los hechos, comprender que es lo que está sucediendo, y entonces tomar una decisión sobre cuál alternativa debes perseguir para proteger tus derechos sobre tu finca.

 

Te recomiendo y hasta te ruego que NO decidas hacer nada sin antes conocer la verdad sobre lo que está sucediendo.  Ahora regresemos al tema de las cartas.

 

Las cartas del Municipio expresan una oferta para que la persona que recibe la misma compre el “título” del lote al cual se refiere la carta.  Los precios anunciados en cada carta varía de lote en lote, y el mismo no está necesariamente relacionado con los factores que normalmente se usan en el mercado para asignarle valor a una finca, como el número de metros, la proximidad a una playa, las vistas u otros factores conocidos.

 

De entrada quiero disipar la posibilidad de que alguien desee interpretar lo que escribí en el párrafo anterior como que describe un problema en las tasaciones.  Por el contrario, al presente me parece que las tasaciones son muy favorables para quienes reciben las cartas.  Además, este artículo no es sobre las tasaciones, sino sobre algunos de los aspectos legales relacionados con dichas cartas y las alternativas o consecuencias que afectan a quienes las reciben.  Para terminar, también es importante señalar que las tasaciones e hicieron con un propósito en mente muy distinto al de conseguir una hipoteca o de valorizar la propiedad para venderla en mercado abierto.

 

Las cartas son cortas y al grano.  En ellas, el Municipio invita a la persona a que tenga conocimiento de la oferta de compra y la cantidad de la misma, y la invita a que pase por el Municipio a llenar los documentos necesarios para darle curso a su interés.  Lo que quiero cubrir brevemente, es alguna de la información que no contiene la carta y que es la información que usted tiene que obtener y considerar.

 

Hay una serie de ordenanzas municipales las cuales dan al alcalde la autoridad para realizar dichas ofertas y para otorgar las escrituras de compraventa.  Estas ordenanzas tienen información más completa y detallada que aquella expresada en las cartas.

 

En términos generales, no estoy en desacuerdo con que las cartas sean cortas, y tampoco con que se estén ofreciendo las transacciones.  Ahora bien, si estimo necesario o al menos recomendable que las cartas estén acompañadas de las ordenanzas municipales que rigen la transacción propuesta por el Municipio.  Esta gestión proveerá a la persona con más información para que pueda comprender el alcance de lo que el Municipio ofrece, y cuáles son los términos y condiciones aplicables a la transacción. 

 

Para que tengan una idea, aquí un ejemplo de una omisión que vale la pena mencionar. 

 

La carta de oferta del Municipio le brinda a la persona la oportunidad de adquirir “título” sobre la propiedad por la cantidad anunciada en la carta.  Sin embargo, la carta omite mencionar y ni siquiera insinúa, que existen ciertas restricciones que son aplicables a la compraventa propiedad en la carta: restricciones que para algunas personas han resultado inaceptables.

 

El propósito de este artículo no es desanimar al lector a que no considere la posibilidad de aceptar la oferta del Municipio.  Lo que si quiero alentar, es que adquieras la información sobre la realidad y el alcance de lo que está ofreciendo el Municipio antes de comprometer tu posición como dueño de tu finca. En ese sentido, recuerda el artículo que escribí sobre este tema y el cual podrás encontrar en este blog.

 

Luego continuaré escribiendo sobre este tema.

 

Atentamente,

 

 

Santiago F. Lampón

Financing Your Real Estate Purchase in Puerto Rico

May 12, 2008 Leave a comment

 

The current financing scenario in Puerto Rico is quite interesting and, in my humble opinion, full of investment opportunities within the real estate market.  

 

On the one side, you have widespread reduction of interest rates accompanied by a highly competitive market among lenders.  On the other hand, you have and increased level of concern by lenders on the “creditworthiness” of prospective clients.   

 

Unfortunately, this later aspect of the lending business has discouraged many individuals from investing in the real estate market.   The reason for writing this short column on this subject is quite simple:  I am in disagreement with this later point of view, and I want to communicate why with the purpose of encouraging those who are currently not acting on their desire to invest.

 

I am in disagreement with the circulation of false or incorrect information, mostly because it is generated by individuals who feed themselves on spreading bad news, or because they have a certain private interest in seeing the market behave in a negative way rather than in a positive, expanding direction.   If you browse through this blog, you will see me constantly stating the need for truthful information, and the field of real estate and property financing is not-less-subject to being victimized by the merchants of chaos.

 

What I am proposing through this short article is that you study not only the facts, but also the source you are getting these so-called facts from.  After you collect your information from someone you have concluded is a reliable and trustworthy source, reach your own conclusions about what you would want to do.  

 

Afterwards, set out and do and accomplish what you decided to do rather than what others believe you can or cannot do.  I want you to give yourself the opportunity to obtain the property you want, but sitting around, listening to lies, and falling victim to the fear others suffer and love to spread around will not buy you that property.  Only your desire to make it go right and your all out effort will give you the enjoyment and happiness of having achieve such an important milestone in your life.

 

This may sound easy or perhaps naive, but I am a firm believer in this.  If with this communication I helped at least one person change his/her mind towards positive action then I have done my good deed for the day.  Scout’s Honor!

 

Truly yours,

 

Santiago F. Lampón

 

 

ESPAÑOL

 

Financiando tu compra de Propiedades en Puerto Rico

 

El mercado de préstamos en Puerto Rico está muy interesante y, en mi humilde opinión, repleto de oportunidades. 

 

Por un lado, tienes a tu disposición un gran número de ofertas con intereses reducidos y un mercado altamente competitivo entre casas hipotecarias.  Por otro lado, tienes a esas mismas casas hipotecarias altamente preocupadas por la capacidad de pago y de crédito de sus potenciales clientes.

 

Desafortunadamente, este ultimo punto tiene a muchos individuos muy desanimados en cuanto a invertir en el mercado de bienes raíces.  Esa es la razón por la cual estoy escribiendo este breve artículo, y es una razón muy simple: Estoy en desacuerdo con este punto de vista y quiero comunicarlo con la idea de entusiasmar a aquellos que actualmente no están actuando en respuesta a us interés de invertir en el mercado de propiedades en Puerto Rico.

 

Siempre he estado en desacuerdo con la diseminación de datos falsos, particularmente aquellos generados por individuos que tiene intereses creados en que el mercado empeore o por el hecho de que éstos simplemente se alimentan de noticias malas y en lograr que el mercadeo se comporte de manera negativa.  Si revisas los artículos que he publicado en este blog, encontrarás que siempre enfatizo en la necesidad de que se sepa la verdad, y el campo de financiamiento de propiedades en Puerto Rico no está exento de ser victima por los mercaderes del caos.

 

Lo que propongo en este corto artículo es que, además de estudiar los hechos, debes estudiar la fuente de la cual vienen esos hechos.  Después que obtengas la información proveniente de fuentes confiables, debes llegar a tus propias conclusiones sobre lo que deseas lograr y deseas hacer para alcanzar tus metas.

 

Después de que hayas hecho tu investigación y de que hayas decidio qué quieres lograr, quiero que te des una oportunidad genuina de alcanzar tus metas.  En fin, ponte en acción con lo que tu entiendas puedes lograr y no con lo que otros te digan que no puedes lograr.  Recuerda que quedándote sentado en una silla nada alcanzarás.  Solamente tu deseo de hacer que las cosas vayan bien te dará la felicidad y el disfrute de haber alcanzado una meta…tú meta.

 

Esto puede parecer sencillo o quizás hasta parezca inocente de mi parte, pero soy un fiel creyente de lo que podemos lograr.  Si con estas palabras al menos logré cambiar el punto de vista de una persona sobre su potencial de triunfo, entonces logre al menos una buena obra por el día de hoy.  ¡Honor de Scout!

 

Sinceramente,

Santiago F. Lampón

 

Vieques Title “Recognition” Process – What Is It and The Basics on How it Works

May 8, 2008 Leave a comment

In attention to my recent post on the subject of registered and un-registered titles, a visitor by the name of Fernando asked about the process within the Municipality of Vieques Planning Office (Fernando was very specific) toward “obtaining title” from the Municipality. 

 

I simply cannot resist this one, so here I am with my response to Fernando…and let the fun begin.

 

My friends, I simply refuse to use words like “acquire” or “purchase” title as far as this subject goes.  Note that the headline of this article is “title recognition” and it is for one particular reason.  If you or anyone else reading this article claims to be an owner (as Fernando so aptly stated it), then:  Why would you have to obtain title from the Municipality?  Ahh…to be or not to be “owner,” that IS the question.  There are many reasons for this, but the main one is that an “owner” should and must act as an “owner” at all times.  For more information on this, please take a look at my posts about “Adverse Possessions” and if you have any questions go ahead and “blog” me.

 

In other words, If I were the Municipality’s attorney (and I am sure not) I would call it “purchase” of titles.  Since at L&A we represent property owners, we intentionally call these processes “title recognition” or “settlement of title claims” processes.

 

This may seem semantics to you, but it is not semantics under applicable law.  Now let me begin to respond to Fernando’s request.

 

First you need to note that, since Fernando is referring to the “Planning Office” he must be on to property in Monte Carmelo.  If the question was addressed to property on Bravos de Boston or Villa Borinquen, one would not go to the Municipality’s Planning Office, in Spanish “Oficina de  Planificación y Ordenamiento Municipal”.

 

WARNING:  Please note that there will be some clear cut cynicism in the following paragraph.  It is NOT directed at you the reader.

 

In general terms, the process goes like this:  (1) you complete and file an “application for title” which means that you are applying (“requesting”) something you do not have (do you follow?); the Application is accompanied by a (2) fee to pay for the appraisal of “your” lot; then (3) they give you a list of documents you have to submit, including some very delicate financial information like your income tax returns (yes in plural);  and, after the appraisal is done and your documents have been evaluated, you would receive and (4) offer to purchase “your lot” for a given price to be paid to the Municipality.

 

END OF CYNICISM, I hope.

 

I have simplified the steps to give it to you as straight as possible.  Unfortunately, there are some underlying legal and procedural aspects akin to each of the areas mentioned above (Bravos de Boston, Villa Borinquen and Monte Carmelo) that go beyond the scope of this article and this blog.

 

Yet I would like to state the following:  there so much misinformation about these processes out there that it baffles me and makes me wonder where is all this wrong data coming from and for what purpose.  This also emphasizes that you have to be selective about your sources.

 

Some of this so called data may be true, some of it is completely fiction, and most of it is simply frantic speculation from those who are scared and cannot face the truth.  Which truth?  The undeniable truth that “title recognitions” in Vieques are available now, and that now is the time to act, to learn, to evaluate and to decide what do you want or need to do about your lot and about your title.

 

I am not saying that what the Municipality is doing is wrong, and I am not saying that it is right either.  I have repeatedly stated that each lot has its own particular history, meaning that some of the “owners” may need to run to the Municipality to get title recognition “pronto” while others are better off going to court, and yet some of you can work with the Municipality (if you do it right) and then perhaps avoid going to Court to enjoy official recognition (by the Courts) of your title. 

 

The possibilities are as varied as the number of lots…and there are 860 at Bravos de Boston, 720 at Villa Borinquen, and 420 at Monte Carmelo, not counting sub-divisions made since the first segregation plans were drawn up starting in the early 80’s.

 

Well Fernando, I hope this helps.  It is easy for an attorney to babble on, but I am going to stop now. 

 

With warm regards,

 

 

Santiago F. Lampón

 

 

ESPAÑOL

 

Procedimiento de “Reconocimiento” de Títulos en Vieques – Cuál es y Los Aspectos Básicos de Cómo Funciona

 

En respuesta a mi columna reciente sobre propiedad con títulos registrados y títulos no-registrados, un visitante de este blog de nombre Fernando preguntó sobre el procedo ante la Oficina de Planificación de Vieques (Fernando fue muy específico) dirigido a obtener título de parte del Municipio.  

 

La verdad es que no puedo resistir este tema, así que aquí está mi elaborada respuesta…y que comience la diversión.

 

Para comenzar, me rehúso a usar palabras como “adquirir” o “comprar” título en lo que respecta a este tema.  Fíjate que el título de esta columna incluye la palabra “reconocimiento” lo cual hago por una razón muy particular.  Si tú o cualquier otra persona lee este artículo reclama que es “dueño” de algo, entonces: Cuál es el propósito de adquirir “título” sobre algo de lo cual ya eres dueño?  Ahh…ser o no ser el dueño, ESA ES la pregunta.  Existen muchas razones para ello, pero la principal es que el “dueño” de una propiedad debe actuar como “dueño” en todo momento.  Para más información sobre el particular, revisa mis otras columnas sobre el tema según publicadas en este blog, y si tienes preguntas, me escribes.

 

En otras palabras, si yo fuera el abogado de un municipio (y definitivamente no lo soy) yo claramente lo llamaría “compra” de títulos.  Pero, como en L&A representamos dueños de propiedades y personas de negocios, intencional y deliberadamente denominamos estos procesos como de “reconocimiento” o “transacción” de reclamos de títulos.

 

Esto puede parecerle una cuestión de semántica, pero no lo es desde el punto de vista del derecho aplicable.  Ahora paso a responder más directamente la petición de Fernando.  

 

Primero es importante notar que Fernando se refiere a la Oficina de Planificación, por lo que asumo que se refiere a una propiedad en Monte Carmelo.  Si se estuviera hablando de una propiedad en Bravos de Boston o en Villa Borinquen, estaríamos haciendo referencia a otras oficinas y no a la de planificación. 

 

ADVERTENCIA: Notarán un poco de cinismo en las próximas oraciones, el cual NO está dirigido a usted, nuestro amigo lector.

 

En términos generales, el proceso es algo así: (1) llenas una forma de solicitud de título, lo cual significa que estás pidiendo que se te considere para un título que ya podrías tener (¿Me sigues?); presentas la solicitud acompañada de (2) un pago dirigido a cubrir los gastos de tasación de “tú” lote; entonces (3) te entregan una lista de documentos que tienes que presentar para complementar tu solicitud, incluyendo cierta información financiera como tus planillas (si en plural) de contribución sobre ingresos; y, luego de que hayan evaluado tu solicitud y los documentos necesarios junto a la tasación, te extenderán una oferta de compra de título la cual, si aceptas, conllevará un desembolso a favor del municipio.

 

FIN DEL CINISMO, espero yo.

 

Simplifiqué los pasos para poder comunicar un resumen tan breve como sea posible.   Ahora bien, desafortunadamente el proceso tiene ciertas consideraciones de índole legal y otras procesales que están fuera del alcance de esta columna y de este blog en general.  Es más, dependiendo de su interés, queriendo decir Bravos de Boston, Villa Borinquen o Monte Carmelo y otras zonas de Vieques, estás ante procesos, personas y oficinas distintas, cada una de ellas con sus particularidades aunque todas muy bien atendidas por personal cooperador y deseoso de ayudar.  

 

Ahora bien, quiero comentar lo siguiente: me ha llegado tanta información incorrecta y/o falsa sobre estos procesos, que me quedo sorprendido y me tengo que preguntar de dónde vienen tantos datos incorrectos y con qué propósito son circulados.   Esto enfatiza el hecho de que debes evaluar cuidadosamente a quien aceptas como tu fuente de información para tomar decisiones sobre estos temas.

 

Alguna de dicha información es cierta, pero alguna es solamente ficción, y la mayoría son meras especulaciones de individuos que tiene miedo y no pueden dar la cara a la verdad de lo que sucede actualmente.  ¿Cuál verdad?  La verdad innegable de que los reconocimientos de títulos han llegado, están ocurriendo en este momento, y que ahora es el momento de actuar, aprender, evaluar y decidir que quieres hacer o no hacer sobre tu finca y tu título.  

 

Yo no te estoy diciendo que el Municipio lo está hacienda bien, y tampoco te estoy diciendo que lo está haciendo mal.  En muchas ocasiones he manifestado que cada finca tiene su historia, lo cual significa que algunos dueños tienen que salir corriendo a donde el Municipio para obtener su reconocimiento de título, y que otros salen mejor si van a los tribunales para que sean de manera final reconocidos como dueños de sus fincas.  Aun habrá otros que podrán llegar a ciertos acuerdos con el Municipio de manera que puedan evitar tener que ir a un tribunal.

 

Las posibilidades son tan variadas como la cantidad de fincas que hay …que se estiman en unas 860 en Bravos de Boston, 720 en Villa Borinquen, y 420 en Monte Carmelo, y eso sin contra las subdivisiones que se han hecho desde que los primeros planos de segregación fueron creados a principio de los años 80.

 

Bueno Fernando, espero que esto haya ayudado.  Se me hace fácil seguir escribiendo, pero voy a parar por ahora.

 

Atentamente,

 

 

Santiago F. Lampón

“Titled” vs. “Un-Titled” Property in Vieques

May 2, 2008 6 comments

I write this post in response to many requests for information on this subject which is not exclusive to Vieques.   The most recent request was a post by Linda, who I thank for her post of April 28, 2008. 

 

Linda, here is your response.

 

In Puerto Rico we have a Property Registry where most of the real estate property is meant to be registered.  The purpose of the Registry is to provide the general public with “title” information about any given lot at any given time.   For additional information, please review my posts of July 2, 2007, Puerto Rico Property Registry and of July 30, 2007, The Puerto Rico Property Registry – How Does it Work posted on this blog.

 

In the Vieques market, the term “titled property” is used in reference to real estate property which is registered within the Property Registry.  On the other hand, the term “un-titled property” is commonly used to refer to property for which there are no ownership records within the Property Registry,  This has been a long-term tradition within the Vieques market, but new realities propose that–perhaps–these terms need to be either re-defined or at the very least clarified.

 

Under Puerto Rico Law, “title” over any given property is not exclusively determined by what appears posted within the Property Registry.  For example, a given piece of land may appear within the Property Registry under the name of, let’s say a fellow named Paul, but in reality someone named Gloria may be the legal and good faith “owner” of this property in this hypothetical example.  Gloria’s title is not reflected at all within the Property Registry.  The reason for this is that (in this example) when Paul passed away, his heirs did not see through the proper registration of their inheritance rights and Gloria, not knowledgeable of how real estate rights are transferred in Puerto Rico, signed a private purchase and sales agreement with Paul’s heirs.

 

This does not mean that Gloria’s title is not valid.  It only means that Gloria’s title is not registered.  Do you follow?  In this example, Gloria has an “un-registered title” which is a more appropriate term to describe this situation. 

 

This appears to be a common occurrence in Vieques.  At Lampón & Associates we have worked on various situations similar to Gloria’s, and just recently resolved an inheritance situation dating back to the early 40’s, hence turning an “un-registered title” into a “registered title.”

 

The term used in Vieques to distinguish “titled” versus “un-titled” property is actually–and with all due respect–a misnomer.  Nonetheless, note that I will publicly continue to use the “titled” vs. “un-titled” names, since these are the names generally recognized by the market (for now).

 

If a property appears in the Property Registry under someone’s name, then that someone has a “registered title.”   If the property does not appear within the Property Registry at all, or it appears under the name of someone other than the individual who is publicly claiming to be the owner, then you have an “un-registered title.”

 

There is a variant to the above which is property that does appear within the Property Registry under the name of X or Y person or entity, but in reality (or outside the Registry) is under the control of someone else who publicly claims that he/she is the “owner” of the property.  This type of property is also commonly referred to in Vieques as “un-titled property,” a common phenomenon within the Vieques marketplace, and which in this article we have denominated as property with an “un-registered title.”   Note that we are not referring to Gloria’s example, but rather to what appears to be a “conflict” of titles.

 

This later variant of “un-registered title” would be the kind of property that could benefit from an adverse possession claim as otherwise commented on this blog.  The adverse possession process is further described in my posts of January 24 and April 8, 2008.

 

The fact that a property is advertised as being “un-titled” ordinarily means that the person who claims to be the owner of the property has not taken the necessary steps to have his/her title registered within the Property Registry.   In this regards, each lot has a particular and distinctive record which, when examined, should yield a degree of potential success when attempting to turn an un-registered title into a registered one.

 

You may post your questions or comments below.  If you want to comment or inquire about this subject privately, you may write to Blogmaster@LawmponLaw.com and we will do our best to respond quickly to your request.

 

Have a great day!

 

Very truly yours,

 

Santiago F. Lampón

 

 

IMPORTANT NOTICE – Please remember the legal disclosure included within this blog.  The purpose of this post is only informative in nature and does not establish an attorney-client relationship with L&A or the subscribing attorney.  You must not rely only on this information to make decisions regarding a situation which you may be confronting, and should engage counsel of your choice to evaluate and assist you accordingly.  Anyone who is considering acquiring property in Puerto Rico (not only Vieques) should seriously consider engaging legal counsel of his/her choice.

 

 

 

ESPAÑOL

 

 

Propiedades “con-título” vs. “sin-título” en Vieques

 

Escribo esta columna en respuesta a muchas peticiones que he recibido solicitando información sobre el tema, el cual no se limita a Vieques.  La petición más reciente la recibí a través de ViequesLaw.com de parte de Linda con fecha del 28 de abril de 2008. 

 

Agradezco a Linda por su petición.   Linda, aquí está tu respuesta. 

 

En Puerto Rico tenemos un Registro de la Propiedad en el cual se pretende que se registren la mayor parte de los títulos en Puerto Rico.  El propósito del Registro de la Propiedad es proveer al público en general información sobre los títulos de las propiedades en cualquier momento dado. Para información adicional debes revisar mi columna del 2 de Julio de 2007, El Registro de la Propiedad de Puerto Rico y la del 30 d Julio del 2007, El Registro de la Propiedad de Puerto Rico – Como Funciona ambas publicadas en ViequesLaw.com.

 

En el Mercado de Vieques, el uso del término “titulada” o “con-título” al referirse a una propiedad, se refiere a una propiedad que aparece registrada en el Registro de la Propiedad.  Por el contrario, una propiedad la cual se describe como “sin-título” se refiere generalmente a una propiedad que no aparece en el Registro.  Esta ha sido una tradición en el Mercado de Vieques, pero quizás los nuevos tiempos y las nuevas tendencias hacen necesario que dichos términos sean revisados o al menos aclarados. 

 

Conforme a las leyes de Puerto Rico Law, el “título” sobre una propiedad no se determina exclusivamente a base de la información que aparece en el Registro de la Propiedad.  Por ejemplo, un terreno podría aparece en el Registro, digamos que a nombre de alguien llamado Pablo, pero en realidad hay una persona de nombre Gloria quien públicamente y de buena fe reclama ser la dueña de esta propiedad mientras que su “título” no aparece en Registro donde está a nombre de Pablo.  En este ejemplo hipotético, la razón para la discrepancia es que cuando Paul falleció, sus hijos no llevaron a cabo los trámites de herencia y Gloria, quien no estaba informada sobre como se traspasan títulos en Puerto Rico, compró la propiedad sin estar pendiente a registrar su título en el Registro de la Propiedad.

 

Lo anterior no significa que el título de Gloria’s no sea válido.  Lo único que significa es que el título de Gloria no está registrado.  ¿Comprendes?  Según este ejemplo, Gloria tiene un “título-no-registrado” el cual es un término más apropiado a la situación descrita. 

 

Esta parece ser una situación común en Vieques.  En Lampón & Asociados hemos trabajado en varias situaciones similares a la presentada en esta columna.  Por ejemplo, recientemente resolvimos una situación que data a los años 40, lo cual resultó en que un título No registrado se convirtiera en un título registrado.  O sea, la propiedad pasó de ser “sin-título” a una propiedad “con-título” usando la jerga actual. 

 

Los términos “con-título” y “sin-título” usados en Vieques realmente son, con mucho respeto, término incorrectos de acuerdo a la realidad legal.  Si una propiedad aparece en el Registro bajo el nombre de una persona, esa persona tiene un título registrado.  Si la propiedad no aparece en el Registro o aparece bajo el nombre de una persona distinta a su verdadero dueño, entonces esa persona tiene un título no-registrado. 

 

Existe un tipo de situación en el sentido de los títulos no-registrados que amerita comentario.  Esta es la ocasión en la cual aparecen en el Registro como dueño X ó Y persona o entidad, pero que en la realidad (fuera del Registro) hay una persona quien públicamente manifiesta y entiende que es el titular de la propiedad.  Este tipo de situación es a la cual regularmente se refiere en Vieques como una propiedad “no-titulada” y que en esta columna denominamos como “título no-registrado.”  Toma nota de que no nos estamos refiriendo al ejemplo de Gloria, ya que en este ejemplo aparenta existir un conflicto de títulos.

 

Este tipo de propiedad podría beneficiarse de un proceso de expediente de dominio para reclamar lo que formalmente se reconoce como “prescripción adquisitiva.”  El proceso que tiene que ver con este tipo de situación es objeto de otras columnas que escribí para este espacio, los cuales tienen fecha del 24 de enero y 8 de abril de 2008.  

 

El hecho que una propiedad sea anunciada con “sin-título” regularmente significa que una persona quien reclama que es el dueño de cierta propiedad, no ha tomado los pasos necesarios para registrar su título bajo su nombre en el Registro de la Propiedad.  En ese sentido, cada propiedad tiene sus características propias, las cuales una vez sean analizadas deben reflejar el potencial de éxito en el caso de que su “titular” desee registrar formalmente su título.

 

Puede colocar y publicar sus preguntas o comentarios al pie de esta página.  Si desea hacer comentarios o preguntas en privado, puede enviar un correo electrónico a la dirección Blogmaster@LawmponLaw.com y con mucho gusto haremos lo posible por atenderlo rápidamente.

 

¡Que tenga un gran día!

 

Atentamente,

 

Santiago F. Lampón

 

 

ADVERTENCIA IMPORTANTE – Por favor, al considerar esta información tenga en mente el propósito de publicar estas columnas según expresado en nuestra sección de “legal disclaimers” encontrada en este espacio.  El propósito de proveer esta información es meramente informativo, y su lectura no establece una relación abogado-cliente con L&A o el abogado que suscribe.  Usted no debe descansar en esta información para tomar decisiones con respecto a situaciones que pueda estar confrontando, y debe considerar el contratar a un abogado(a) de su preferencia para que evalúe la situación y le asesore con respecto a la misma.   Toda persona que desee adquirir una propiedad en Puerto Rico (no solamente en Vieques) debe considerar la contratación de un abogado(a) de su preferencia.

A Simple Hello Goes a Long Way….

March 25, 2008 Leave a comment

Dear Friends:

I wanted to say HELLO after a prolonged absence from the “blog waves” of ViequesLaw.com for so many good reasons. 

Mostly, we have been swamped with inquiries about the Bravos de Boston and Villa Borinquen title situations, and now the new “almost-ready-to-start” project at Monte Carmelo as well.  We have also seen an increase activity in the number of closings and other related work, mostly associated with our involvement in new ventures “in the works” for the benefit of Vieques and all viequenses. 

Recently, my staff and I have spent almot as many days in Vieques and at the Fajardo Property Registry as I have spent in San Juan.  To give you an idea, just two weeks ago I dedicated 4 full days to Vieques at Vieques.  All these and the inminent opening of the offfice at La Esperanza, and the purchase of a new building for the San Juan Office, has really got me and my team rolling.

In the end, the purpose is to help many while also helping our clients and our team members.  All this work will (must) translate into many articles written an published within the coming weeks and at an increased pace.

Again, I just wanted to say HELLO… for now.

Kind regards,

Santiago F. Lampón

Estimados amigos(as):

Quiero decirles HOLA después de una prolongada ausencia de ViequesLaw.com por muchas buenas razones.

Esencialmente, hemos estados super ocupados con muchos asuntos relacionados con las situaciones de título de Bravos de Boston y Villa Borinquen, y también con los asuntos de Monte Carmelo que están a punto de comenzar.  También hemos notado un incremento en el número de cierres que estamos manejando al igual que en otros trabajos relacionados, principalmente por nuestro envolvimiento en actividades nuevas para e beneficio de Vieques y de los viequenses.

Para que tengan una idea, recientemente mi personal y yo hemos estado deedicando más tiempo a los asuntos de Vieques hasta el punto que hace apenas un par de semanas dediqué un total de 4 días a asuntos de Vieques en Vieques y no en San Juan.   Además de lo anterior, también tenemos la inminente apertura de la oficina en La Esperanza y la compra de un edificio para la Oficina de San Juan. 

En realidad son muchas las cosas buenas que están sucediendo, pero estas se tienen que traducir en más ayuda para nuestro público, nuestros amigos y nuestro equipo de trabajo.  Ello también resultará en más artículos y más información para ustedes.

Bueno, en fin, solamente quería decirles “HOLA.”

Atentamente,

Santiago F. Lampón

Vieques – Adverse Possession Claims in Puerto Rico

January 24, 2008 1 comment

Hello!

 

I was recently asked the following question:  Is there any possibility that the adverse possession argument might stand? Though this question was posed for a property in Villa Borinquen and without much detail, what I am about to describe applies to any property within Puerto Rico that either: (a) does not appear within the Property Registry at all; or (b) it does appear within the Property Registry under the name of a person other than the one currently occupying the property and who claims is the owner of the property. 

We begin by looking at the definition of “adverse” as it appears in www.dictionary.com as follows, specifically definition number “3”: 3. being or acting in a contrary direction; opposed or opposing: adverse winds. Read the definition again, please, and note the word “being” and the word “acting” within it. 

These words by themselves should tell you that “adverse” requires a state of mind, and also requires that you do something in that regards. A claim for adverse possession requires that the person in “possession” of the property is in fact acting, behaving, assuming the point of view of the owner of the property, and also that the person acts as an owner.  It is not enough to simply think, claim, scream or…well, you get the message.  You have to act “adversely” against any claims by someone else that he/she/it is the owner.  It requires action. 

That being said–and I hope you got the message loud and clear—there are a series of requirements for adverse possession in Puerto Rico, and these requirements vary in nature and scope, depending on the circumstances or history of each property and the “owners” relationship with it.  Accordingly, trying to describe to you each of these instances, or to make any comment which could be interpreted as a legal opinion would be a disservice to you, and would also be beyond the scope of this blog. 

Adverse possession can be claimed and obtained if the circumstances are right, including for many properties in Vieques.  Nonetheless, you need to bear in mind the beginning sentences of this article.  If you are not acting in an “adverse” manner if someone else claims to be the owner or encroaches on your possession, then you may be giving away what could already be yours.  This point of view protects whatever rights you may have acquired, if any at all.  If you want to understand your specific rights and the possibilities of being succesful in your claim, I recommend that you consult your particular situation with a lawyer of your choice.

 To close, I would not want anyone to interpret this article and the emphasis on the term “adverse” as advocating violence.  It is not necessary to protect your rights, it is not recommended, and it is not what I or anyone else would want for their families, friends and the beautiful community of Vieques. 

Kind regards, 

Santiago F. Lampón .    

Estate Planning and Corporations Seminar (Vieques, PR)

December 2, 2007 Leave a comment

Estate Planning and Corporations Seminar (Vieques, PR)Estate Planning and Corporations Seminar (Vieques, PR)Estate Planning and Corporations Seminar (Vieques, PR)

On Saturday, December 1, 2007, our team delivered a seminar in Vieques, at the wonderful El Quenepo Restaurant.  During this seminar, we covered the essential aspects of corporate and inheritance law in Puerto Rico, focusing on idetifying solutions to the particular issues related to owning real estate in Puerto Rico while sharing residency within the continental United States.

Is Waiting the Answer?

July 13, 2007 Leave a comment

ENGLISH 

This is in response to a question posted by Sheila Levin on July 12.

I agree with gathering all possible documentation on your lot, including documentation from previous “owners” and perhaps neighbors.  But I do have a question for you:  How can you tell an important document from one that is not?  In Vieques, some documents are historically beneficial and others are not.  You have to know which are which in order to conduct a proper and complete search.

Another question would be:  In the absence of documents, is there something else I can do to support my possible claim for advere posession?  The answer is an absolute “yes”.

About waiting for now, there is a huge “maybe” to consider.  The first thing each person who has received a letter from the municipality should do, is analyze his/her situation in full detail.  Unfortunately–or perhaps fortunately–each lot has its history with the unique legal consequences associated with it.  For some lots there may be some similarities, but the esence of the matters to be considered are individual in nature hence affecting the possible claim and/or negotiating stand.  Accordingly, some individuals may be better off waiting, but others should perhaps make their positions publicly known in order to protect all the benefits they coud have available to them under applicable law.  It is a case-by-case evaluation.

In sum, you will not know what you may be entitled to until you know exactly where you stand.  Without that certainty at hand, there is no certain way of knowing exactly what you should do or not do.

Santiago F. Lampón

ESPAÑOL

Esto es en respuesta a la pregunta presentada por Shila Levin el 12 de junio de 2007.

Yo estoy muy de acuerdo en reunir toda la documentación que sea posible sobre el tracto de las propiedades, incluyendo información que puedan tener los vecinos.  Pero si tengo que presentar o plantear una pregunta:  Cómo puede distinguir entre un documento importante y otro que no lo es?  Es necesario saber cuál es cuál para poder conducir una investigación apropiada y acertada.

Otra pregunta sería la siguiente:  Hay algo que pueda hacer en ausencia de documentos como tal?  La respuesta es: absolutamente si.

Sobre “esperar” para ver que pasa o quizas hasta que lleguen las elecciones a ver quién gana, hay un gran “tal vez” que debemos considerar.  Lo primero que debe hacer una persona que haya recibido una carta del Municipio, es analizar su caso detalladamente para saber exactamente cuales son su situación legal.  Desafortunadamente, o quizas afortunadamente para algunos, cada caso es individual y sus consecuencias legales son totalmente individuales de las de otros lotes.  Aunque hay ciertas cosas que son en común, hay muchas otras que no lo son y pueden afectar su posición legal y de negociación.  Quizas algunos puedan beneficiarse de esperar, pero quizas a otros les conviene más tomar acción afirmativa.  Es una decisión caso-a-caso.

En fin, sin saber exactamente cuál es su situación, será muy dificil predecir cuál será la acción correcta o recomendada a tomar.

Santiago F. Lampón

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