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Bravos de Boston Titles – The Next Step

The Municipality of Vieques has been sending letters making certain offers to individuals with properties in Bravos de Boston.  Though this event is not new for many of our readers, I am nonetheless surprised at the number of individuals who have not researched the significance of these letters or the various alternatives and possible consequences which may result from this initiative by the Municipality.   

 

The letters contain an “offer to purchase title” from the Municipality.  The prices quoted in these letters vary from lot to lot and do not necessarily relate to the amount of square meters the lot may have, its proximity to the beach, its views or any other factors which the market generally associates with value.

 

From the outset, I want to quash any attempts to interpret what I have written in the previous paragraph as reflecting or signifying a problem.  In general terms, the appraisals are very favorable to those who have properties in Bravos de Boston.  Moreover, this article is not about the appraised value of these properties, but rather about the legal aspects related to these letters, and the alternatives and potential consequences affecting those who receive them.  I also want to emphasize, that the appraisals for these proposed transactions were prepared with a different purpose in mind when compared to appraisals done for mortgages or with the intention to sell the property in the open market.

 

These letters are simple, mostly one pagers inviting the individual to contact the Municipality if they are interested in “acquiring title.”  What I want to briefly cover in this article is some of the information not contained in the letters, information that I strongly recommend you obtain and which you need to be aware of while undergoing the decision making process.

 

There are a series of “ordenanzas municipales” or what I will call “town laws” or “regulations” which grant the Mayor of Vieques the authority to make these offers and to execute the title deeds.  These town laws have far more information than the one contained in the letters being sent out. 

 

In general terms, I am not in disagreement with the letters being short and to the point, but I also believe that the Municipality should include with the letters the regulations related to the proposed transaction, and perhaps should include a brief statement which gives the reader notice of their existence.  This will give the individual sufficient notice of what the Municipality is offering and the terms under which the transaction must be executed as a requirement to comply with these regulations.

 

Here is one example of a noteworthy omission.  The Municipality’s letter offers the person the opportunity to purchase a “title” if he/she pays the amount announced in the letter.   Nevertheless, the letter fails to state–or at the very least hint–that there are certain restrictions applicable to the proposed purchase and sale of a title: restrictions that for some individuals could be deal breakers or make the proposed deal unappealing.

 

On this regards, in an article I published on this blog on July 17, 2007, I presented the question if waiting was the answer.  Now more than ever I have to respond: no, waiting is not the answer, not any more.  If you own property in Bravos de Boston, you need to learn the facts, understand what is going on and then decide if you want to pursue this alternative or not, or what you need to do to protect your rights over your lot.

 

I do want you to take note of the following:  to decide to do nothing without learning the facts would not be prudent.

 

The purpose of this article is not to discourage you from considering the offer by the Municipality.  To the contrary, I am trying to encourage you to seek and acquire the knowledge, and to learn the full spectrum of the proposed deal prior to committing yourself to a position.  In this regards, please remember or refer to my writings on Adverse Possession posted on this blog.

 

This subject will be continued!

 

Very truly yours,

 

 

Santiago F. Lampón

 

ESPAÑOL

 

Bravos de Boston – El Próximo Paso

El Municipio de Vieques ha estado enviando unas atrás a individuos con propiedades en el sector Bravos de Boston.  Aunque estos envíos no son noticias nuevas para muchos, tengo que comunicar mi asombro ante el hecho de que muchas personas no han hecho investigación alguna sobre lo que significa que el Municipio haya enviado estas cartas, y tampoco sobre las alternativas disponibles ni sobre las posibles consecuencias a esos efectos.

 

En este sentido, en un artículo que publiqué el 17 de julio de 2007 en este tema, presenté la posibilidad de si valía la pena esperar.  Ahora les tengo que decir, que no tengo duda alguna de que NO pueden esperar y que esa no es la mejor alternativa.  Si eres dueño de una propiedad en Bravos de Boston en Vieques, tienes que conocer los hechos, comprender que es lo que está sucediendo, y entonces tomar una decisión sobre cuál alternativa debes perseguir para proteger tus derechos sobre tu finca.

 

Te recomiendo y hasta te ruego que NO decidas hacer nada sin antes conocer la verdad sobre lo que está sucediendo.  Ahora regresemos al tema de las cartas.

 

Las cartas del Municipio expresan una oferta para que la persona que recibe la misma compre el “título” del lote al cual se refiere la carta.  Los precios anunciados en cada carta varía de lote en lote, y el mismo no está necesariamente relacionado con los factores que normalmente se usan en el mercado para asignarle valor a una finca, como el número de metros, la proximidad a una playa, las vistas u otros factores conocidos.

 

De entrada quiero disipar la posibilidad de que alguien desee interpretar lo que escribí en el párrafo anterior como que describe un problema en las tasaciones.  Por el contrario, al presente me parece que las tasaciones son muy favorables para quienes reciben las cartas.  Además, este artículo no es sobre las tasaciones, sino sobre algunos de los aspectos legales relacionados con dichas cartas y las alternativas o consecuencias que afectan a quienes las reciben.  Para terminar, también es importante señalar que las tasaciones e hicieron con un propósito en mente muy distinto al de conseguir una hipoteca o de valorizar la propiedad para venderla en mercado abierto.

 

Las cartas son cortas y al grano.  En ellas, el Municipio invita a la persona a que tenga conocimiento de la oferta de compra y la cantidad de la misma, y la invita a que pase por el Municipio a llenar los documentos necesarios para darle curso a su interés.  Lo que quiero cubrir brevemente, es alguna de la información que no contiene la carta y que es la información que usted tiene que obtener y considerar.

 

Hay una serie de ordenanzas municipales las cuales dan al alcalde la autoridad para realizar dichas ofertas y para otorgar las escrituras de compraventa.  Estas ordenanzas tienen información más completa y detallada que aquella expresada en las cartas.

 

En términos generales, no estoy en desacuerdo con que las cartas sean cortas, y tampoco con que se estén ofreciendo las transacciones.  Ahora bien, si estimo necesario o al menos recomendable que las cartas estén acompañadas de las ordenanzas municipales que rigen la transacción propuesta por el Municipio.  Esta gestión proveerá a la persona con más información para que pueda comprender el alcance de lo que el Municipio ofrece, y cuáles son los términos y condiciones aplicables a la transacción. 

 

Para que tengan una idea, aquí un ejemplo de una omisión que vale la pena mencionar. 

 

La carta de oferta del Municipio le brinda a la persona la oportunidad de adquirir “título” sobre la propiedad por la cantidad anunciada en la carta.  Sin embargo, la carta omite mencionar y ni siquiera insinúa, que existen ciertas restricciones que son aplicables a la compraventa propiedad en la carta: restricciones que para algunas personas han resultado inaceptables.

 

El propósito de este artículo no es desanimar al lector a que no considere la posibilidad de aceptar la oferta del Municipio.  Lo que si quiero alentar, es que adquieras la información sobre la realidad y el alcance de lo que está ofreciendo el Municipio antes de comprometer tu posición como dueño de tu finca. En ese sentido, recuerda el artículo que escribí sobre este tema y el cual podrás encontrar en este blog.

 

Luego continuaré escribiendo sobre este tema.

 

Atentamente,

 

 

Santiago F. Lampón

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