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Vieques Title “Recognition” Process – What Is It and The Basics on How it Works

In attention to my recent post on the subject of registered and un-registered titles, a visitor by the name of Fernando asked about the process within the Municipality of Vieques Planning Office (Fernando was very specific) toward “obtaining title” from the Municipality. 

 

I simply cannot resist this one, so here I am with my response to Fernando…and let the fun begin.

 

My friends, I simply refuse to use words like “acquire” or “purchase” title as far as this subject goes.  Note that the headline of this article is “title recognition” and it is for one particular reason.  If you or anyone else reading this article claims to be an owner (as Fernando so aptly stated it), then:  Why would you have to obtain title from the Municipality?  Ahh…to be or not to be “owner,” that IS the question.  There are many reasons for this, but the main one is that an “owner” should and must act as an “owner” at all times.  For more information on this, please take a look at my posts about “Adverse Possessions” and if you have any questions go ahead and “blog” me.

 

In other words, If I were the Municipality’s attorney (and I am sure not) I would call it “purchase” of titles.  Since at L&A we represent property owners, we intentionally call these processes “title recognition” or “settlement of title claims” processes.

 

This may seem semantics to you, but it is not semantics under applicable law.  Now let me begin to respond to Fernando’s request.

 

First you need to note that, since Fernando is referring to the “Planning Office” he must be on to property in Monte Carmelo.  If the question was addressed to property on Bravos de Boston or Villa Borinquen, one would not go to the Municipality’s Planning Office, in Spanish “Oficina de  Planificación y Ordenamiento Municipal”.

 

WARNING:  Please note that there will be some clear cut cynicism in the following paragraph.  It is NOT directed at you the reader.

 

In general terms, the process goes like this:  (1) you complete and file an “application for title” which means that you are applying (“requesting”) something you do not have (do you follow?); the Application is accompanied by a (2) fee to pay for the appraisal of “your” lot; then (3) they give you a list of documents you have to submit, including some very delicate financial information like your income tax returns (yes in plural);  and, after the appraisal is done and your documents have been evaluated, you would receive and (4) offer to purchase “your lot” for a given price to be paid to the Municipality.

 

END OF CYNICISM, I hope.

 

I have simplified the steps to give it to you as straight as possible.  Unfortunately, there are some underlying legal and procedural aspects akin to each of the areas mentioned above (Bravos de Boston, Villa Borinquen and Monte Carmelo) that go beyond the scope of this article and this blog.

 

Yet I would like to state the following:  there so much misinformation about these processes out there that it baffles me and makes me wonder where is all this wrong data coming from and for what purpose.  This also emphasizes that you have to be selective about your sources.

 

Some of this so called data may be true, some of it is completely fiction, and most of it is simply frantic speculation from those who are scared and cannot face the truth.  Which truth?  The undeniable truth that “title recognitions” in Vieques are available now, and that now is the time to act, to learn, to evaluate and to decide what do you want or need to do about your lot and about your title.

 

I am not saying that what the Municipality is doing is wrong, and I am not saying that it is right either.  I have repeatedly stated that each lot has its own particular history, meaning that some of the “owners” may need to run to the Municipality to get title recognition “pronto” while others are better off going to court, and yet some of you can work with the Municipality (if you do it right) and then perhaps avoid going to Court to enjoy official recognition (by the Courts) of your title. 

 

The possibilities are as varied as the number of lots…and there are 860 at Bravos de Boston, 720 at Villa Borinquen, and 420 at Monte Carmelo, not counting sub-divisions made since the first segregation plans were drawn up starting in the early 80’s.

 

Well Fernando, I hope this helps.  It is easy for an attorney to babble on, but I am going to stop now. 

 

With warm regards,

 

 

Santiago F. Lampón

 

 

ESPAÑOL

 

Procedimiento de “Reconocimiento” de Títulos en Vieques – Cuál es y Los Aspectos Básicos de Cómo Funciona

 

En respuesta a mi columna reciente sobre propiedad con títulos registrados y títulos no-registrados, un visitante de este blog de nombre Fernando preguntó sobre el procedo ante la Oficina de Planificación de Vieques (Fernando fue muy específico) dirigido a obtener título de parte del Municipio.  

 

La verdad es que no puedo resistir este tema, así que aquí está mi elaborada respuesta…y que comience la diversión.

 

Para comenzar, me rehúso a usar palabras como “adquirir” o “comprar” título en lo que respecta a este tema.  Fíjate que el título de esta columna incluye la palabra “reconocimiento” lo cual hago por una razón muy particular.  Si tú o cualquier otra persona lee este artículo reclama que es “dueño” de algo, entonces: Cuál es el propósito de adquirir “título” sobre algo de lo cual ya eres dueño?  Ahh…ser o no ser el dueño, ESA ES la pregunta.  Existen muchas razones para ello, pero la principal es que el “dueño” de una propiedad debe actuar como “dueño” en todo momento.  Para más información sobre el particular, revisa mis otras columnas sobre el tema según publicadas en este blog, y si tienes preguntas, me escribes.

 

En otras palabras, si yo fuera el abogado de un municipio (y definitivamente no lo soy) yo claramente lo llamaría “compra” de títulos.  Pero, como en L&A representamos dueños de propiedades y personas de negocios, intencional y deliberadamente denominamos estos procesos como de “reconocimiento” o “transacción” de reclamos de títulos.

 

Esto puede parecerle una cuestión de semántica, pero no lo es desde el punto de vista del derecho aplicable.  Ahora paso a responder más directamente la petición de Fernando.  

 

Primero es importante notar que Fernando se refiere a la Oficina de Planificación, por lo que asumo que se refiere a una propiedad en Monte Carmelo.  Si se estuviera hablando de una propiedad en Bravos de Boston o en Villa Borinquen, estaríamos haciendo referencia a otras oficinas y no a la de planificación. 

 

ADVERTENCIA: Notarán un poco de cinismo en las próximas oraciones, el cual NO está dirigido a usted, nuestro amigo lector.

 

En términos generales, el proceso es algo así: (1) llenas una forma de solicitud de título, lo cual significa que estás pidiendo que se te considere para un título que ya podrías tener (¿Me sigues?); presentas la solicitud acompañada de (2) un pago dirigido a cubrir los gastos de tasación de “tú” lote; entonces (3) te entregan una lista de documentos que tienes que presentar para complementar tu solicitud, incluyendo cierta información financiera como tus planillas (si en plural) de contribución sobre ingresos; y, luego de que hayan evaluado tu solicitud y los documentos necesarios junto a la tasación, te extenderán una oferta de compra de título la cual, si aceptas, conllevará un desembolso a favor del municipio.

 

FIN DEL CINISMO, espero yo.

 

Simplifiqué los pasos para poder comunicar un resumen tan breve como sea posible.   Ahora bien, desafortunadamente el proceso tiene ciertas consideraciones de índole legal y otras procesales que están fuera del alcance de esta columna y de este blog en general.  Es más, dependiendo de su interés, queriendo decir Bravos de Boston, Villa Borinquen o Monte Carmelo y otras zonas de Vieques, estás ante procesos, personas y oficinas distintas, cada una de ellas con sus particularidades aunque todas muy bien atendidas por personal cooperador y deseoso de ayudar.  

 

Ahora bien, quiero comentar lo siguiente: me ha llegado tanta información incorrecta y/o falsa sobre estos procesos, que me quedo sorprendido y me tengo que preguntar de dónde vienen tantos datos incorrectos y con qué propósito son circulados.   Esto enfatiza el hecho de que debes evaluar cuidadosamente a quien aceptas como tu fuente de información para tomar decisiones sobre estos temas.

 

Alguna de dicha información es cierta, pero alguna es solamente ficción, y la mayoría son meras especulaciones de individuos que tiene miedo y no pueden dar la cara a la verdad de lo que sucede actualmente.  ¿Cuál verdad?  La verdad innegable de que los reconocimientos de títulos han llegado, están ocurriendo en este momento, y que ahora es el momento de actuar, aprender, evaluar y decidir que quieres hacer o no hacer sobre tu finca y tu título.  

 

Yo no te estoy diciendo que el Municipio lo está hacienda bien, y tampoco te estoy diciendo que lo está haciendo mal.  En muchas ocasiones he manifestado que cada finca tiene su historia, lo cual significa que algunos dueños tienen que salir corriendo a donde el Municipio para obtener su reconocimiento de título, y que otros salen mejor si van a los tribunales para que sean de manera final reconocidos como dueños de sus fincas.  Aun habrá otros que podrán llegar a ciertos acuerdos con el Municipio de manera que puedan evitar tener que ir a un tribunal.

 

Las posibilidades son tan variadas como la cantidad de fincas que hay …que se estiman en unas 860 en Bravos de Boston, 720 en Villa Borinquen, y 420 en Monte Carmelo, y eso sin contra las subdivisiones que se han hecho desde que los primeros planos de segregación fueron creados a principio de los años 80.

 

Bueno Fernando, espero que esto haya ayudado.  Se me hace fácil seguir escribiendo, pero voy a parar por ahora.

 

Atentamente,

 

 

Santiago F. Lampón

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