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Posts Tagged ‘Puerto Rico inheritance’

Declaration of Heirs in Puerto Rico – Part 1 of 2

June 24, 2013 3 comments

I am covering a subject which comes up regularly during my practice.  The main reason for the interest on this subject, is the need to complete the inheritance process as a condition precedent to a sale.

Frequently, heirs ignore the complexities and necessity to deal with inheritance issues on a timely fashion.   I have found that the number one reason for this is the lack of understanding on what to do in Puerto Rico pursuant to our laws.

Through this and other videos and articles, I dispose of the issues commonly presented to my through readers’ questions and clients needs.

Bravos de Boston Titles – The Next Step

May 27, 2008 Leave a comment

The Municipality of Vieques has been sending letters making certain offers to individuals with properties in Bravos de Boston.  Though this event is not new for many of our readers, I am nonetheless surprised at the number of individuals who have not researched the significance of these letters or the various alternatives and possible consequences which may result from this initiative by the Municipality.   

 

The letters contain an “offer to purchase title” from the Municipality.  The prices quoted in these letters vary from lot to lot and do not necessarily relate to the amount of square meters the lot may have, its proximity to the beach, its views or any other factors which the market generally associates with value.

 

From the outset, I want to quash any attempts to interpret what I have written in the previous paragraph as reflecting or signifying a problem.  In general terms, the appraisals are very favorable to those who have properties in Bravos de Boston.  Moreover, this article is not about the appraised value of these properties, but rather about the legal aspects related to these letters, and the alternatives and potential consequences affecting those who receive them.  I also want to emphasize, that the appraisals for these proposed transactions were prepared with a different purpose in mind when compared to appraisals done for mortgages or with the intention to sell the property in the open market.

 

These letters are simple, mostly one pagers inviting the individual to contact the Municipality if they are interested in “acquiring title.”  What I want to briefly cover in this article is some of the information not contained in the letters, information that I strongly recommend you obtain and which you need to be aware of while undergoing the decision making process.

 

There are a series of “ordenanzas municipales” or what I will call “town laws” or “regulations” which grant the Mayor of Vieques the authority to make these offers and to execute the title deeds.  These town laws have far more information than the one contained in the letters being sent out. 

 

In general terms, I am not in disagreement with the letters being short and to the point, but I also believe that the Municipality should include with the letters the regulations related to the proposed transaction, and perhaps should include a brief statement which gives the reader notice of their existence.  This will give the individual sufficient notice of what the Municipality is offering and the terms under which the transaction must be executed as a requirement to comply with these regulations.

 

Here is one example of a noteworthy omission.  The Municipality’s letter offers the person the opportunity to purchase a “title” if he/she pays the amount announced in the letter.   Nevertheless, the letter fails to state–or at the very least hint–that there are certain restrictions applicable to the proposed purchase and sale of a title: restrictions that for some individuals could be deal breakers or make the proposed deal unappealing.

 

On this regards, in an article I published on this blog on July 17, 2007, I presented the question if waiting was the answer.  Now more than ever I have to respond: no, waiting is not the answer, not any more.  If you own property in Bravos de Boston, you need to learn the facts, understand what is going on and then decide if you want to pursue this alternative or not, or what you need to do to protect your rights over your lot.

 

I do want you to take note of the following:  to decide to do nothing without learning the facts would not be prudent.

 

The purpose of this article is not to discourage you from considering the offer by the Municipality.  To the contrary, I am trying to encourage you to seek and acquire the knowledge, and to learn the full spectrum of the proposed deal prior to committing yourself to a position.  In this regards, please remember or refer to my writings on Adverse Possession posted on this blog.

 

This subject will be continued!

 

Very truly yours,

 

 

Santiago F. Lampón

 

ESPAÑOL

 

Bravos de Boston – El Próximo Paso

El Municipio de Vieques ha estado enviando unas atrás a individuos con propiedades en el sector Bravos de Boston.  Aunque estos envíos no son noticias nuevas para muchos, tengo que comunicar mi asombro ante el hecho de que muchas personas no han hecho investigación alguna sobre lo que significa que el Municipio haya enviado estas cartas, y tampoco sobre las alternativas disponibles ni sobre las posibles consecuencias a esos efectos.

 

En este sentido, en un artículo que publiqué el 17 de julio de 2007 en este tema, presenté la posibilidad de si valía la pena esperar.  Ahora les tengo que decir, que no tengo duda alguna de que NO pueden esperar y que esa no es la mejor alternativa.  Si eres dueño de una propiedad en Bravos de Boston en Vieques, tienes que conocer los hechos, comprender que es lo que está sucediendo, y entonces tomar una decisión sobre cuál alternativa debes perseguir para proteger tus derechos sobre tu finca.

 

Te recomiendo y hasta te ruego que NO decidas hacer nada sin antes conocer la verdad sobre lo que está sucediendo.  Ahora regresemos al tema de las cartas.

 

Las cartas del Municipio expresan una oferta para que la persona que recibe la misma compre el “título” del lote al cual se refiere la carta.  Los precios anunciados en cada carta varía de lote en lote, y el mismo no está necesariamente relacionado con los factores que normalmente se usan en el mercado para asignarle valor a una finca, como el número de metros, la proximidad a una playa, las vistas u otros factores conocidos.

 

De entrada quiero disipar la posibilidad de que alguien desee interpretar lo que escribí en el párrafo anterior como que describe un problema en las tasaciones.  Por el contrario, al presente me parece que las tasaciones son muy favorables para quienes reciben las cartas.  Además, este artículo no es sobre las tasaciones, sino sobre algunos de los aspectos legales relacionados con dichas cartas y las alternativas o consecuencias que afectan a quienes las reciben.  Para terminar, también es importante señalar que las tasaciones e hicieron con un propósito en mente muy distinto al de conseguir una hipoteca o de valorizar la propiedad para venderla en mercado abierto.

 

Las cartas son cortas y al grano.  En ellas, el Municipio invita a la persona a que tenga conocimiento de la oferta de compra y la cantidad de la misma, y la invita a que pase por el Municipio a llenar los documentos necesarios para darle curso a su interés.  Lo que quiero cubrir brevemente, es alguna de la información que no contiene la carta y que es la información que usted tiene que obtener y considerar.

 

Hay una serie de ordenanzas municipales las cuales dan al alcalde la autoridad para realizar dichas ofertas y para otorgar las escrituras de compraventa.  Estas ordenanzas tienen información más completa y detallada que aquella expresada en las cartas.

 

En términos generales, no estoy en desacuerdo con que las cartas sean cortas, y tampoco con que se estén ofreciendo las transacciones.  Ahora bien, si estimo necesario o al menos recomendable que las cartas estén acompañadas de las ordenanzas municipales que rigen la transacción propuesta por el Municipio.  Esta gestión proveerá a la persona con más información para que pueda comprender el alcance de lo que el Municipio ofrece, y cuáles son los términos y condiciones aplicables a la transacción. 

 

Para que tengan una idea, aquí un ejemplo de una omisión que vale la pena mencionar. 

 

La carta de oferta del Municipio le brinda a la persona la oportunidad de adquirir “título” sobre la propiedad por la cantidad anunciada en la carta.  Sin embargo, la carta omite mencionar y ni siquiera insinúa, que existen ciertas restricciones que son aplicables a la compraventa propiedad en la carta: restricciones que para algunas personas han resultado inaceptables.

 

El propósito de este artículo no es desanimar al lector a que no considere la posibilidad de aceptar la oferta del Municipio.  Lo que si quiero alentar, es que adquieras la información sobre la realidad y el alcance de lo que está ofreciendo el Municipio antes de comprometer tu posición como dueño de tu finca. En ese sentido, recuerda el artículo que escribí sobre este tema y el cual podrás encontrar en este blog.

 

Luego continuaré escribiendo sobre este tema.

 

Atentamente,

 

 

Santiago F. Lampón

Financing Your Real Estate Purchase in Puerto Rico

May 12, 2008 Leave a comment

 

The current financing scenario in Puerto Rico is quite interesting and, in my humble opinion, full of investment opportunities within the real estate market.  

 

On the one side, you have widespread reduction of interest rates accompanied by a highly competitive market among lenders.  On the other hand, you have and increased level of concern by lenders on the “creditworthiness” of prospective clients.   

 

Unfortunately, this later aspect of the lending business has discouraged many individuals from investing in the real estate market.   The reason for writing this short column on this subject is quite simple:  I am in disagreement with this later point of view, and I want to communicate why with the purpose of encouraging those who are currently not acting on their desire to invest.

 

I am in disagreement with the circulation of false or incorrect information, mostly because it is generated by individuals who feed themselves on spreading bad news, or because they have a certain private interest in seeing the market behave in a negative way rather than in a positive, expanding direction.   If you browse through this blog, you will see me constantly stating the need for truthful information, and the field of real estate and property financing is not-less-subject to being victimized by the merchants of chaos.

 

What I am proposing through this short article is that you study not only the facts, but also the source you are getting these so-called facts from.  After you collect your information from someone you have concluded is a reliable and trustworthy source, reach your own conclusions about what you would want to do.  

 

Afterwards, set out and do and accomplish what you decided to do rather than what others believe you can or cannot do.  I want you to give yourself the opportunity to obtain the property you want, but sitting around, listening to lies, and falling victim to the fear others suffer and love to spread around will not buy you that property.  Only your desire to make it go right and your all out effort will give you the enjoyment and happiness of having achieve such an important milestone in your life.

 

This may sound easy or perhaps naive, but I am a firm believer in this.  If with this communication I helped at least one person change his/her mind towards positive action then I have done my good deed for the day.  Scout’s Honor!

 

Truly yours,

 

Santiago F. Lampón

 

 

ESPAÑOL

 

Financiando tu compra de Propiedades en Puerto Rico

 

El mercado de préstamos en Puerto Rico está muy interesante y, en mi humilde opinión, repleto de oportunidades. 

 

Por un lado, tienes a tu disposición un gran número de ofertas con intereses reducidos y un mercado altamente competitivo entre casas hipotecarias.  Por otro lado, tienes a esas mismas casas hipotecarias altamente preocupadas por la capacidad de pago y de crédito de sus potenciales clientes.

 

Desafortunadamente, este ultimo punto tiene a muchos individuos muy desanimados en cuanto a invertir en el mercado de bienes raíces.  Esa es la razón por la cual estoy escribiendo este breve artículo, y es una razón muy simple: Estoy en desacuerdo con este punto de vista y quiero comunicarlo con la idea de entusiasmar a aquellos que actualmente no están actuando en respuesta a us interés de invertir en el mercado de propiedades en Puerto Rico.

 

Siempre he estado en desacuerdo con la diseminación de datos falsos, particularmente aquellos generados por individuos que tiene intereses creados en que el mercado empeore o por el hecho de que éstos simplemente se alimentan de noticias malas y en lograr que el mercadeo se comporte de manera negativa.  Si revisas los artículos que he publicado en este blog, encontrarás que siempre enfatizo en la necesidad de que se sepa la verdad, y el campo de financiamiento de propiedades en Puerto Rico no está exento de ser victima por los mercaderes del caos.

 

Lo que propongo en este corto artículo es que, además de estudiar los hechos, debes estudiar la fuente de la cual vienen esos hechos.  Después que obtengas la información proveniente de fuentes confiables, debes llegar a tus propias conclusiones sobre lo que deseas lograr y deseas hacer para alcanzar tus metas.

 

Después de que hayas hecho tu investigación y de que hayas decidio qué quieres lograr, quiero que te des una oportunidad genuina de alcanzar tus metas.  En fin, ponte en acción con lo que tu entiendas puedes lograr y no con lo que otros te digan que no puedes lograr.  Recuerda que quedándote sentado en una silla nada alcanzarás.  Solamente tu deseo de hacer que las cosas vayan bien te dará la felicidad y el disfrute de haber alcanzado una meta…tú meta.

 

Esto puede parecer sencillo o quizás hasta parezca inocente de mi parte, pero soy un fiel creyente de lo que podemos lograr.  Si con estas palabras al menos logré cambiar el punto de vista de una persona sobre su potencial de triunfo, entonces logre al menos una buena obra por el día de hoy.  ¡Honor de Scout!

 

Sinceramente,

Santiago F. Lampón

 

Is Waiting the Answer?

July 13, 2007 Leave a comment

ENGLISH 

This is in response to a question posted by Sheila Levin on July 12.

I agree with gathering all possible documentation on your lot, including documentation from previous “owners” and perhaps neighbors.  But I do have a question for you:  How can you tell an important document from one that is not?  In Vieques, some documents are historically beneficial and others are not.  You have to know which are which in order to conduct a proper and complete search.

Another question would be:  In the absence of documents, is there something else I can do to support my possible claim for advere posession?  The answer is an absolute “yes”.

About waiting for now, there is a huge “maybe” to consider.  The first thing each person who has received a letter from the municipality should do, is analyze his/her situation in full detail.  Unfortunately–or perhaps fortunately–each lot has its history with the unique legal consequences associated with it.  For some lots there may be some similarities, but the esence of the matters to be considered are individual in nature hence affecting the possible claim and/or negotiating stand.  Accordingly, some individuals may be better off waiting, but others should perhaps make their positions publicly known in order to protect all the benefits they coud have available to them under applicable law.  It is a case-by-case evaluation.

In sum, you will not know what you may be entitled to until you know exactly where you stand.  Without that certainty at hand, there is no certain way of knowing exactly what you should do or not do.

Santiago F. Lampón

ESPAÑOL

Esto es en respuesta a la pregunta presentada por Shila Levin el 12 de junio de 2007.

Yo estoy muy de acuerdo en reunir toda la documentación que sea posible sobre el tracto de las propiedades, incluyendo información que puedan tener los vecinos.  Pero si tengo que presentar o plantear una pregunta:  Cómo puede distinguir entre un documento importante y otro que no lo es?  Es necesario saber cuál es cuál para poder conducir una investigación apropiada y acertada.

Otra pregunta sería la siguiente:  Hay algo que pueda hacer en ausencia de documentos como tal?  La respuesta es: absolutamente si.

Sobre “esperar” para ver que pasa o quizas hasta que lleguen las elecciones a ver quién gana, hay un gran “tal vez” que debemos considerar.  Lo primero que debe hacer una persona que haya recibido una carta del Municipio, es analizar su caso detalladamente para saber exactamente cuales son su situación legal.  Desafortunadamente, o quizas afortunadamente para algunos, cada caso es individual y sus consecuencias legales son totalmente individuales de las de otros lotes.  Aunque hay ciertas cosas que son en común, hay muchas otras que no lo son y pueden afectar su posición legal y de negociación.  Quizas algunos puedan beneficiarse de esperar, pero quizas a otros les conviene más tomar acción afirmativa.  Es una decisión caso-a-caso.

En fin, sin saber exactamente cuál es su situación, será muy dificil predecir cuál será la acción correcta o recomendada a tomar.

Santiago F. Lampón

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